Stime e Perizie

Stima, perizia di un immobile

L'estimo è la disciplina che insegna ad emettere giudizi di valore circa la quantità di moneta attribuibile ad un bene oggetto di stima (immobili). 

Elementi necessari per emettere un giudizio di valore sono:

-conoscenza tecnica del bene;
-conoscenza del mercato della zona in cui si opera per appurare i prezzi, i costi, l'andamento del mercato stesso,ecc; questa conoscenza è ottenibile solo con la pratica e l'indagine statistica;
- conoscenza dello scopo della stima per prendere in esame il relatico aspetto economico mediante il quale deve essere stimato il bene.

Molteplici possono essere gli scopi per cui viene richiesta una valutazione,ma nella maggior parte dei casi,sia nell'ambito privato sia nell'ambito pubblico,vengono risolti da uno dei seguenti aspetti economici.

- Ambito privato: Valore di mercato,valore di costo,valore di capitalizzazione, valore di trasformazione,valore complementare,valore di surrogazione,valore legale.
- Ambito pubblico: Valore d'uso sociale,valutazione costi e benefici,analisi multicriteria, costi localizzazione e di soglia,valore legale.

Modalità seguita per giungere a stabilire il valore di stima di un determinato bene; i procedimenti logici di cui si avvale il perito posso essere molteplici (analitici,sintetici), ma essi si riassumono in un solo ed unico metodo; quello del confonto tra il bene oggetto di stima ed altri bene (immobili) analoghi di cui si conoscano i prezzi.

I metodi della perizia di stima

Perizia di stima sintetica: 
a) perizia di stima a vista o a impressione, il perito paragona mentalmente il bene da stimare con beni analoghi di cui egli conosce le caratteristiche e i valori;

b)perizia di stima storica, poco attendibile, ricerca il valore basandosi su quello attribuito allo stesso bene in passate compravendite;

c) perizia di stima per valori tipici, consiste nel suddividere il bene da stimare negli elementi che lo caraterizzano (fabbricati,seminativo,frutteto, etc) attribuendo a questi valori noti sul mercato e ricavando dalla somma dei valori parziali il valore globale del bene da stimare;

d) perizia di stima comparativa, consiste nello stabilire una proporzione in cui termini sono il valore incognito del bene da determinare, i valori noti dei beni simili a quello da stimare e le entità dei parametri di riferimento.

Perizia di stima analitica: 
consiste nel determinare il valore del bene oggetto di stima attraverso l'elaborazione dettagliata dei dati e degli elementi che lo compongono.
Le condizioni che influiscono sul valore degli immobili si possono distinguere in:
- intriseche, natura e fertilità del terreno,ubicazione,ampiezza, e forma dell'immobile, disposizione e conformazione dei fabbricati,stato di conservazione e manutenzione, giacitura,altitudine,sistemazioni idraulico-agrarie,ordinamento colturale,distanza da centri commerciali,idrografia,sistema di amministrazione,ecc;
- estrinseche,clima,situazione demografica,politica,creditizia e fiscale, disponibilità di monodopera qualificata,mezzi di comunicazione coi centri urbani,disponibilità di servizi pubblici ecc..