Progettazione

Progettazione

Quando il proprietario di un terreno edificabile decide di costruire una casa, deve seguire un iter burocratico.

Affidato ad un tecnico abilitato il compito di realizzare un progetto, sulla base delle proprie esigenze abitative, quest’ultimo lo dovrà studiare attentamente e poi redigerlo.

Il Comune dove si realizzerà l'opera possiede un  Piano di Governo del Territorio e inoltre un  Regolamento Edilizio Comunale.

Il tecnico , con i dati e la planimetria catastale del lotto,  dovrà informarsi circa i seguenti dati, indispensabili per l’approvazione:

1) La zona di P.G.T. nella quale ricade il progetto
2) L’indice di fabbricabilità della zona (cioè quanti mc puoi costruire per ogni mq di lotto)
3) Il Rapporto di copertura (cioè che percentuale del lotto puoi ricoprire)
4) Le distanze dai confini da rispettare
5) La distanza dalla strada
6) L’altezza raggiungibile dal fabbricato 
7) I vari vincoli cui è sottoposta una nuova costruzione (Vincolo idrogeologico, sismico, eventuali pareri del Genio Civile, vincoli della Soprintendenza all Belle Arti, parere igienico sanitario della ASL di zona, fasce di rispetto stradale, fasce di rispetto cimiteriali ed altro ancora)

8) Relazione attestante la rispondenza del progetto  (in materia di contenimento dei consumi energetici) dei cui  legge 10/91.

Una volta che il tecnico ha tutti questi dati, contatta il cliente, lo informa di tutto, gli comunica cosa si può realizzare nel lotto ed ascolta il cliente sulle sue necessità abitative, architettoniche, di disposizione interna e qualunque altra esigenza del committente relativamente alla nuova casa desiderata, realizzabile sulla base degli standard e dei vincoli che ha verificato.

Redatto il progetto e ottenuto il nulla osta del proprietario, il tecnico deve presentare il progetto corredato dall'opportuna documentazione,  prima al Comune interessato, contemporaneamente a tutti gli enti preposti per i pareri dovuti o per il solo deposito della pratica.

Il progetto, può essere approvato  senza condizioni, oppure con alcune condizioni o ancora respinto per motivi validi riscontrati.

Il progetto, quindi, dopo l’approvazione comunale e completo di tutti i pareri necessari, passa alla fase di rilascio della concessione edilizia.

Se il progetto ricade in zona agricola è esente da tributi vari, purchè il proprietario sia un agricoltore diretto ed abbia presentato un idoneo piano di utilizzazione aziendale (In poche parole deve dimostrare che ha tanto terreno per le colture richieste e che queste sono esistenti e producono).

Chi ricade in altre zone urbanistiche, deve invece pagare al Comune gli Oneri di Urbanizzazione ed Il Costo di Costruzione: sono cifre non indifferenti e variano da Comune a Comune.

Con la Concessione in mano il proprietario può finalmente pensare ad iniziare i lavori. Prima però deve procurarsi una ditta di fiducia che gli rimetta un preventivo congruo.

I tecnico, a questo punto, deve redigere un Computo Metrico che contenga le quantità di tutti i lavori necessari per la esecuzione della costruzione, nonchè i prezzi, ed alla fine deve riportare il probabile costo finale della casa.

Copie del preventivo, naturalmente prive dei prezzi, ma con indicate le sole quantità espresse in metri, metri quadrati, numero ecc. viene normalmente dato a varie ditte conosciute.

Il proprietario, con il tecnico, esaminano i preventivi presentati dalle ditte e quindi il proprietario sceglie a suo insindacabile giudizio la ditta che gli costruirà la casa.

A questo punto, può avvenire una trattativa fra il proprietari con il suo tecnico progettista e la ditta, cioè o entrambe le parti concordano di applicare il preventivo così come presentato, riservandosi di fare tutte le misurazioni dei lavori realizzati di volta in volta  ed effettuando i pagamenti a stati di avanzamenti, oppure viene concordato fra le due parti un prezzo "A corpo" per la consegna della casa "chiavi in mano".

Normalmente le ditte accettano la prima soluzione, in quanto gli errori di valutazione di un preventivo possono essere veramente molti.

Trovato l’accordo, il tecnico redige un Capitolato Speciale di Appalto, che contiene tutte le indicazioni relative alla consegna dei lavori, al tempo concesso per la sua ultimazione, alle eventuali penali da pagare in caso di ritardo, all’elenco prezzi unitari da applicarsi alle misure,  ( qualora sia stata scelta la prima soluzione); inoltre vengono indicati i vari momenti nei quali verranno pagati gli stati di avanzamento (per esempio tot. euro al primo solaio, tot euro alle murature esterne e così via).

Il capitolato di appalto è un documento che fra i privati  spesso viene ignorato, e che invece è di primaria importanza e deve essere redatto minuziosamente, deve contenere i riferimenti specifici alle normative, alle leggi, ecc. Questo perchè in caso di controversie diventa un documento basilare.

Al Capitolato segue un regolare Contratto di Appalto.

Le vigenti leggi stabiliscono che per una costruzione ci vuole un progettista ed un direttore dei lavori, che naturalmente devono essere di provata esperienza e conoscere alla perfezione tutta la materia da seguire.

Il direttore dei lavori deve tenere un libretto delle misure che aggiorna continuamente e che serve a salvaguardare il proprietario, affinchè non venga mai  superato, con gli acconti che questo darà in denaro, il lavoro effettivamente fatto dalla ditta.

A grandi linee è stato riassunto il procedimento iniziale della progettazione sino all'inizio lavori.

° ° ° Studio Tecnico Geometra Invernizzi Michael ° ° °